Vanliga frågor och svar i samband med fastighetsöverlåtelse i Spanien

Det är vanligtvis många frågor som uppstår vid köp av fastighet i Spanien.

Här nedan redogörs för viktiga frågor som är viktiga att känna till.

G R A M svarsguide ©

§

I N N E H Å L  L

Q.    Hur stora är de tillhörande kostnaderna vid köp av fastighet i Spanien ?

De tillhörande kostnaderna uppgår vanligtvis till 9-13 % av köpeskillingen. Dessa består i regel av kostnad för fastighetsregister, notarie, juridiskt ombud samt överlåtelseskatt. Överlåtelseskatten är alltid den största kostnaden i samband med ett köp. Anledningen till att de tillhörande kostnaderna varierar mellan 9-13% beror på att överlåtelseskatten är progressiv och relaterad till storleken på köpeskillingen. Den varierar mellan 8% - 11%. En annan faktor som påverkar tillhörande kostnader är huruvida fastigheten är att anse som nybyggd eller ej. Vid nybyggnation utgår moms om 10 % + stämpelavgift om 1.2 %. Sedan kan ett eventuellt banklån påverka kostnaderna likaså då motsvarande pantbrevsavgift m.m. utgår.

Q.    Fördelar med att förvärva en fastighet genom ett svenskt bolag ?

Vid en försäljning av en fastighet som ligger i ett bolag, vars bolag skapats enbart för detta ändamål och denna fastighet specifikt, så sker i regel en försäljning av aktierna i bolaget i stället för själva fastigheten. Detta innebär att köparen lagligen kringgår att betala överlåtelseskatt eller moms vid köp.   I 9 fall av 10 så blir det vanligtvis mer komplicerat och dyrare att förvärva en fastighet i Spanien genom ett svenkt bolag. Det som främst ställer till det är det svenska regelverket kring förmånsbeskattning, något som inte existerar i samma utsträckning i Spanien. Man ska också komma i håg att även

Q.    Behöver vi verkligen ett ombud ?

Det finns ingen lag på att man måste anlita ett ombud vid en fastighetsöverlåtelse. Man kan genomföra ett köp eller en försäljning helt själv. Det ställer dock krav på att man, på förhand, förstår spanska regelverk samt hur köpprocessen fungerar eftersom det annars kan bli fel, ta längre tid och bli dyrare än väntat. Då det i Spanien är vanligt med flera olika mäklare på samma objekt så finns det även en risk att köparen går miste om sitt objekt om man inte är effektiv i köpprocessen. Vi, våra kollegor, och seriösa fastighetsmäklare rekommenderar därför alltid att man tar hjälp av ett ombud. Vår kostnad är dessutom avdragsgil vid försäljning.

Q.    Vår mäklare vet exakt vad som behöver göras i köpprocessen. Går det inte lika bra att använda sig av dem, som ombud?

Man ska komma i håg att i Spanien så finns det ingen mäklarlag, vilket betyder att vem som helst utan relevanta kvalifikationer kan arbeta som mäklare. Som en konsekvens, och ur ett legalt perspektiv, så har mäklaren inget ansvar avseende din fastighetsöverlåtelse. Mäklaren representerar säljaren och har i uppgift att ta tillvara dennes intressen. Detta skiljer sig mot vår roll som istället innebär att representera köparen samt ta legalt ansvar för fastighetsöverlåtelsen. G R A M Rådgivning innehar t.ex. relevanta ansvarsförsäkringar. Sedan tror vi också på att man ska göra det man är bra på - det tjänar både vi, mäklaren och kunden på.

Q.    Är ombud, advokat och jurist samma sak?

Ombud är den person som representerar er. Det kan vara en advokat, jurist eller någon annan person. Skillnaden mellan advokat och jurist är att en advokat är medlem i ett advokatsamfund. Titeln advokat är dessutom skyddad. Jurist är någon som studerat juridik och avlagt en juridisk examen (def. SAOL). För att t.ex. göra en legal besiktning av en fastighet och sköta tillhörande administrativ köpprocess så föredras oftast hjälp av sakkunning tredje part. Denne behöver inte nödvändigtvis vara medlem av ett advokatsamfund.

Vi ägnar oss inte åt raketforskning,

även om det emellanåt hade varit enklare

Är ombud, advokat och jurist samma sak?

Ombud är den person som representerar er. Det kan vara en advokat, jurist eller någon annan person. Skillnaden mellan advokat och jurist är att en advokat är medlem i ett advokatsamfund. Titeln är dessutom skyddad. Jurist är någon som studerat juridik och avlagt en juridisk examen (def. SAOL).

Vad kostar det att anlita ett ombud vid köp av fastighet?

Det varierar, men generellt så kan man räkna med 1% av köpeskillingen vid ett fastighetsköp.  Det finns även de som tar ett fast pris oavsett komplexitet och storlek på köpeskilling.

Räkna med ca 10-13% i tillhörande kostnader vid fastighetsköp. Den största posten består av överlåtelseskatt (ITP) om 8%, resterande del är kostnader för notarie, fastighetsregister och advokat. Köper ni nybyggnation så får ni i stället räkna med en något högre kostnad (ytterligare 3,2-3,5%) då ni i stället för överlåtelseskatt om 8% betalar moms om 10% samt en stämpleavgift om 1,2-1,5%.

Enligt den spanska hyreslagen så kan ni hyra ut ert boende både på kort- och långtid. Däremot så har Spanien 17st autonoma regioner som själva lagstiftar inom respektive område. Detta betyder att inom vissa delar kan det finnas restriktioner avseende uthyrning. Balearerna och Katalonien är exempel på två sådana områden. På exempelvis Mallorca så kan man hyra ut sitt hus / radhus först efter att ha beviljats en s.k. turistlicens.

År 2016 så betalar man 19% i skatt, både avseende hyresinkomster och vid ev. vinst vid försäljning. Man får göra avdrag för relevanta kostnader man haft i samband med utyrning, likaså de 10-13% i tillhörande kostnader vid försäljning. Försäljningen och hyresinkomsterna deklarerar man sedan i sin årliga deklaration. Som icke-resident i Spanien så behöver man deklarera försäljningen inom 4 månader. Är man skatteskriven i Sverige så behöver man även deklarera dessa inkomster i Sverige, för att undvika ev. skattetillägg.

Svar ja. För år 2016 så har man rätt till ett avdrag om 30% av arbetskostnaden. För att ha rätt till ROT-avdraget så behöver ni dock vara skatteskrivna i Sverige. Det företag ni anlitar måste kunna uppvisa ett organisations- och momsnummer och vara registrerade inom EU.

Förenklat så kan man säga att huvudregeln innebär att om ni vistas i Spanien i mer än 183 dagar under ett kalenderår så är ni skatteskyldiga i Spanien. Samma gäller om ni, på annat sätt, anses ha en väsentlig anknytning till landet. Ett exempel kan vara att era barn går i skola i Spanien. Nackdelen med att anses vara skatteskyldig i Spanien, om ni är fortsatt skrivna i Sverige, är att all er inkomst oavsett land beskattas i Spanien - ni blir alltså beskattade i Sverige likaså. Det finns dock ett dubbelbeskattningsavtal mellan Sverige och Spanien som kan reglera dessa förhållanden.

Nästa steg blir att upprätta ett optionskontrakt vari ni ges rätten till att köpa fastigheten och säljaren rätten att sälja. I kontraktet så avtalas bl.a. datum och tid för formell överlåtelse av fastigheten. Efter signering av optionskontraktet så har köparna i regel 5-7 arbetsdagar på sig att erlägga avtalad handpenning om 10%. Kontraktet är att anse som upplöst om handpenning inte erlagts inom avtalad tid. Före överföring av handpenning så gör vi en kontroll av fastighetens legala status. Därefter så ordnar vi vanligtvis med NIE nummer och öppnande av spanskt bankkonto. När detta är ordnat och överföring gjord från Sverige (alternativt att ni tar ett spanskt banklån) så tas köpeskillingen ut i from av checkar från ert spanska konto - vilket görs på tillträdesdagen. Under tiden har vi färdigställt vår due dilligence av fastigheten samt skickat in relevanta dokument till Notarien. På tillträdesdagen samlas vi tillsammans med säljaren och dennes ombud hos Notarien för underskrift av lagfarten. Vi ser till att det finns en aktiv hemförsäkring på tillträdesdagen. Notarien går igenom hela köpekontraktet (lagfarten) varefter dokumentet signeras av parterna. Utbyte av checkar och nycklar sker och köparna är nu formellt ägare av fastigheten. Vi registrerar sedan lagfarten i fastighetsregistret och betalar in relevanta kostnader och skatter, samt tar hand om namnbyte avseende el, vatten och gas.

Precis som i Sverige så finns det olika företagsformer. De mest vanliga är S.L, Sociedad Limitada (aktiebolag) och Autonomo (enskild firma). För att starta ett spanskt aktiebolag så krävs ett aktiekapital om 3.005,06 €. Detta kan utgöras av kontanter och / eller t.ex. inventarier. Som huvudregel så utgår bolagsskatt med 25%. Den är dock progressiv, gör man exempelvis en vinst på mer än 300.000 € och klassas som ett SME så betalar man i stället 28% i bolagsskatt. Löpande kostnader (redovisning och bokföring) uppgår till ca 300 € / månaden. Kostnaden för att starta en enskild firma uppgår till ca 200 €. Man betalar   sedan varje månad 264 € i sociala avgifter. Denna utgift är konstant och oberoende av ens intäkter, vilket skiljer sig mot i Sverige. Du kan alltså ha intäkter på 10.000 € en viss månad och ändå enbart betala  264 €. Precis som i Sverige så är  en enskild firma i Spanien inte en  juridisk person utan   du är personligen  ansvarig  för rörelsens verksamhet. Den skatt man betalar som s.k. Autonomo varierar beroende på inkomst. Men som tumregel kan man  räkna med ca  20-25%. 

V A N L I G A   F Ö R K O R T N I N G A R

Hur mycket får man räkna med i tillhörande kostnader vi köp av bostad i Spanien?

Kan vi hyra ut vår fastighet i Spanien?

Vad betalar man i skatt på hyresinkomster samt vid ev. försäljning?

Kan vi använda ROT-avdrag vid renovering av vår nyinköpta fastighet i Spanien?

Riskerar vi att bli beskattade både i Sverige och Spanien om vi flyttar ner temporärt till exempelvis Mallorca?

Vi har lagt ett bud som säljaren accepterat, vilka är nästa steg?

Vad kostar det att starta bolag i Spanien? Hur mycket betalar man i skatt?